Întrebări frecvente (Q&A)

Răspunsuri clare la cele mai frecvente întrebări despre evaluări imobiliare ANEVAR, expertize tehnice judiciare și extrajudiciare, succesiuni și raportări financiare. Pentru situații specifice, vă rog să mă contactați la 0726 627 235 sau costinmihai.busuioc@gmail.com.

1. Ce este o evaluare ANEVAR și când am nevoie de ea?

Evaluarea ANEVAR este un raport întocmit de un evaluator autorizat, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România, conform Standardelor de Evaluare a Bunurilor (SEV). Aveți nevoie de ea pentru: garantarea unui credit bancar, raportări financiare (IFRS/RAS), impozitare locală, aporturi la capital social, succesiuni, partaje, exproprieri, vânzare-cumpărare, litigii și orice tranzacție unde este nevoie de o valoare de piață fundamentată.

2. Care este diferența dintre evaluare ANEVAR și expertiză tehnică judiciară?

Evaluarea ANEVAR stabilește o valoare (de piață, de impozitare, de garantare etc.) pentru un bun imobil, conform standardelor de evaluare.
Expertiza tehnică judiciară se efectuează la dispoziția instanței sau a organelor de urmărire penală și răspunde la obiective concrete formulate în dosar (identificare imobil, partaj, stabilire valoare, lotizări, servituți, granituiri etc.). Eu sunt autorizat pentru ambele – ANEVAR nr. 17902 și Expert Tehnic Judiciar autorizație nr. 6317062025.

3. Ce este expertiza extrajudiciară și când o aleg ca „expert parte”?

Expertiza extrajudiciară este un raport tehnic comandat de o persoană fizică sau juridică, în afara unui proces sau în paralel cu un dosar în care a fost numit un alt expert. Ca expert parte, asist clientul: verific raportul expertului oficial, formulez obiecțiuni tehnice, particip la cercetarea la fața locului și depun un punct de vedere argumentat în favoarea celui care m-a desemnat. Este utilizată frecvent în partaje, succesiuni, dispute între coproprietari, granituiri sau cazuri de daune.

4. Am o succesiune cu mai multe imobile. Cum se face evaluarea?

Pentru succesiuni și partaje, întocmesc un raport de evaluare separat pentru fiecare imobil din masa succesorală (teren, casă, apartament, garaj, loc de parcare, spațiu comercial etc.), la valoarea de piață la data deschiderii succesiunii sau la data cerută de notar / instanță. Raportul este acceptat de birourile notariale și de instanțele de judecată și servește la calculul cotelor, al taxelor notariale și, dacă este cazul, al sultelor între moștenitori.

5. Puteți face evaluare pentru impozitarea clădirilor (persoane fizice / juridice)?

Da. Conform Codului Fiscal, persoanele juridice trebuie să reevalueze clădirile cel puțin o dată la 5 ani, iar persoanele fizice cu clădiri nerezidențiale trebuie să prezinte un raport de evaluare cel puțin o dată la 5 ani pentru a evita impozitul majorat. Întocmesc rapoarte de evaluare pentru impozitare (SEV 100 + SEV 230), în formatul cerut de autoritățile fiscale locale, pentru: apartamente folosite ca sediu/punct de lucru, clădiri de birouri, hale, spații comerciale, hoteluri, depozite etc.

6. Ce este o evaluare pentru raportare financiară (IFRS) și cine o cere?

Este o evaluare cerută de companii pentru întocmirea situațiilor financiare conform IFRS (IAS 16, IAS 40, IFRS 13, IFRS 16) sau a reglementărilor contabile românești, atunci când activele imobiliare sunt ținute la valoarea justă. O cer auditorii, acționarii, băncile finanțatoare sau fondurile de investiții. Raportul respectă SEV 103 (Raportare) și SEV 300 (Evaluarea pentru raportarea financiară) și conține clasificarea corectă (proprietate imobiliară, investiție imobiliară, leasing etc.).

7. Evaluați locuri de parcare separat de apartament?

Da. Locurile de parcare (subterane, supraterane, boxe) sunt frecvent evaluate separat – fie ca anexă la apartament, fie ca unități individuale într-o parcare comercială. Întocmesc rapoarte pentru: garantare credit, vânzare, succesiune, partaj, aport la capital sau impozitare. Folosesc comparația directă cu tranzacții recente pentru aceeași tipologie (subteran/exterior, acoperit/descoperit, cu/fără rampa, în complex rezidențial sau de birouri).

8. Puteți evalua hoteluri și pensiuni?

Da. Pentru hoteluri, pensiuni și unități de cazare aplic abordările specifice activelor generatoare de venit (SEV 200, SEV 220, SEV 233): metoda capitalizării directe și a fluxurilor de numerar actualizate (DCF), pornind de la RevPAR, grad de ocupare, ADR, costuri operaționale și benchmark-uri ale pieței. Raportul este utilizabil pentru finanțare bancară, tranzacții, raportare financiară, partaj sau impozitare.

9. Evaluați spații comerciale mici (sub stradă) și spații comerciale foarte mari (mall-uri, retail park, depozite logistice)?

Da, ambele segmente. Pentru spațiile comerciale mici (parter de bloc, high-street retail, cabinete, mici depozite) folosesc preponderent comparația directă și capitalizarea chiriei. Pentru spațiile comerciale mari (centre comerciale, retail parks, hipermarketuri, depozite și centre logistice, clădiri de birouri clasa A/B) aplic analize DCF detaliate, cu rent roll, WALT, indexare, vacancy rate și yield-uri de piață. Pot evalua portofolii întregi pentru raportări financiare sau due diligence.

10. Evaluați terenuri libere în intravilan și extravilan?

Da. Pentru terenuri intravilane (construibile, rezidențiale, comerciale, industriale) analizez PUG/PUZ, regimul de înălțime, POT/CUT, utilitățile și accesul, aplicând comparația directă și, unde se justifică, metoda extracției sau a parcelării ipotetice. Pentru terenuri extravilane (agricole, păduri, pășuni, livezi, terenuri cu potențial de scoatere din circuitul agricol) folosesc comparația directă și, după caz, metoda capitalizării venitului agricol. Rapoartele sunt acceptate de bănci, notari, instanțe, ANAF și APIA.

11. Cât durează și ce documente sunt necesare pentru un raport de evaluare?

De regulă, un raport standard se livrează în 3–7 zile lucrătoare de la inspecția imobilului și primirea documentelor. Documente uzuale: act de proprietate, extras de carte funciară recent, plan cadastral, releveu / autorizație de construire (dacă este cazul), certificat de urbanism (pentru terenuri), contracte de chirie (pentru clădiri generatoare de venit). Pentru succesiuni este suficientă copia documentelor de la dosarul notarial.

12. Care este aria de acoperire? Lucrați în toată țara?

Sediul este în județul Dâmbovița (Crevedia, sat Samurcăși), iar zona principală de activitate este București și județele limitrofe (Dâmbovița, Ilfov, Prahova, Giurgiu, Teleorman, Argeș). La cerere, prelucrez dosare și în restul țării, în special pentru portofolii, raportări financiare sau expertize judiciare repartizate prin instanță.

13. Cât costă un raport ANEVAR sau o expertiză?

Onorariul se stabilește individual, în funcție de tipul proprietății, scopul evaluării, complexitate, număr de imobile și deplasări. Pentru o ofertă fermă, transmiteți-mi pe email sau WhatsApp: adresa imobilului, scopul (credit, succesiune, impozitare, partaj etc.) și, dacă aveți, extrasul de carte funciară. Primiți o ofertă în maxim 24 de ore.

Întrebarea dvs. nu se regăsește aici? Sunați la 0726 627 235 sau scrieți la costinmihai.busuioc@gmail.com – vă răspund în cel mai scurt timp.