„Cât valorează casa mea?”, „Care este valoarea reală a apartamentului?”, „Cu cât pot vinde terenul?” sau „De ce evaluatorul a stabilit o valoare diferită de prețurile din anunțuri?”
Sunt întrebări foarte frecvente atunci când o proprietate urmează să fie vândută, împărțită prin partaj, inclusă într-o succesiune, folosită pentru obținerea unui credit sau analizată într-un litigiu.
Răspunsul nu poate fi obținut corect prin simpla înmulțire a suprafeței cu un preț pe metru pătrat.
Valoarea de piață a unei proprietăți este rezultatul unei analize profesionale în care sunt luate în calcul caracteristicile imobilului, situația juridică și urbanistică, amplasamentul și informațiile relevante despre piața locală.
Ce înseamnă, de fapt, valoarea de piață?
Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un imobil ar putea fi tranzacționat, la data evaluării, între un cumpărător și un vânzător interesați, informați și care acționează fără constrângere.
Această definiție este importantă deoarece valoarea de piață nu este același lucru cu prețul cerut de proprietar.
De exemplu, dacă într-o anumită zonă sunt publicate zece apartamente la prețuri de 120.000–130.000 de euro, acest lucru nu înseamnă automat că un apartament similar valorează 125.000 de euro.
Prețurile din anunțuri reprezintă, în primul rând, pretențiile vânzătorilor. Evaluatorul trebuie să analizeze dacă aceste niveluri sunt susținute de piață și care sunt diferențele dintre proprietatea evaluată și proprietățile comparabile.
Care sunt principalii factori care determină valoarea unui imobil?
1. Amplasamentul
Locația este unul dintre cei mai importanți factori de influență asupra valorii.
Nu este suficient să știm că proprietatea se află într-un anumit oraș sau cartier. Pot exista diferențe importante chiar între două străzi apropiate.
Evaluatorul poate analiza:
- poziția față de principalele artere;
- accesul la transport;
- distanța față de școli și grădinițe;
- proximitatea față de magazine și servicii;
- accesul la spații verzi;
- calitatea vecinătăților;
- nivelul de dezvoltare al zonei;
- traficul și zgomotul;
- perspectivele de dezvoltare ale zonei.
În cazul terenurilor, amplasamentul poate avea o importanță și mai mare.
Un teren aflat la câteva sute de metri distanță de altul poate avea o valoare semnificativ diferită dacă beneficiază de acces mai bun, utilități sau un regim urbanistic superior.
2. Suprafața și configurația proprietății
Suprafața este importantă, dar nu este singurul criteriu.
Două terenuri de 1.000 mp nu sunt neapărat echivalente.
Forma terenului, frontul stradal, adâncimea, accesul și posibilitatea de construire pot influența semnificativ valoarea.
Același principiu se aplică apartamentelor.
Un apartament de 80 mp utili cu o compartimentare eficientă poate avea o valoare diferită de un apartament cu aceeași suprafață, dar cu o compartimentare mai puțin funcțională.
3. Starea tehnică a construcției
În cazul unei case sau al unui apartament, evaluatorul analizează starea fizică și tehnică a proprietății.
Pot fi relevante:
- anul construirii;
- structura clădirii;
- starea instalațiilor;
- nivelul finisajelor;
- lucrările de renovare;
- eficiența energetică;
- existența unor degradări;
- calitatea construcției.
Două locuințe cu aceeași suprafață și în aceeași zonă pot avea valori diferite dacă una este renovată integral, iar cealaltă necesită investiții importante.
4. Etajul, orientarea și compartimentarea
În cazul apartamentelor, valoarea poate fi influențată de:
- etaj;
- existența liftului;
- orientare;
- vedere;
- numărul de camere;
- compartimentare;
- balcon sau terasă;
- suprafața utilă;
- suprafața totală;
- poziționarea în cadrul blocului.
De aceea, un preț mediu pe metru pătrat poate fi doar un punct de plecare, nu o concluzie de evaluare.
5. Situația juridică
O proprietate nu este analizată numai fizic.
Documentele juridice pot evidenția elemente care influențează valoarea sau modul în care proprietatea poate fi utilizată.
Pot fi relevante:
- dreptul de proprietate;
- sarcinile înscrise în cartea funciară;
- servituțile;
- litigiile;
- diferențele dintre situația din acte și situația identificată pe teren;
- situația cadastrală;
- existența unor construcții neintabulate;
- limitele proprietății.
În anumite situații, o problemă juridică sau cadastrală poate avea un impact mai mare asupra valorii decât diferența de câteva sute de euro pe metru pătrat dintre două proprietăți comparabile.
6. Regimul urbanistic
Pentru terenuri, acesta este unul dintre cei mai importanți factori.
Evaluatorul poate analiza:
- dacă terenul este intravilan sau extravilan;
- categoria de folosință;
- reglementările PUG;
- existența unui PUZ sau PUD;
- funcțiunea permisă;
- POT;
- CUT;
- regimul maxim de înălțime;
- retragerile;
- accesul la drum;
- existența utilităților.
Un teren nu trebuie evaluat doar în funcție de suprafață.
Trebuie analizat ce poate fi făcut în mod legal și realist cu acel teren.
Aceasta este una dintre diferențele importante dintre o simplă estimare de preț și o evaluare profesională.
7. Accesul și utilitățile
În cazul terenurilor, accesul este esențial.
Un teren care are acces direct și legal la un drum public poate avea o situație foarte diferită față de unul care beneficiază doar de un acces incert sau de o servitute.
La fel, existența utilităților poate influența valoarea:
- energie electrică;
- apă;
- canalizare;
- gaze;
- internet;
- rețele disponibile în apropierea proprietății.
Important este însă și costul efectiv al racordării și posibilitatea tehnică de realizare a acesteia.
Cum stabilește evaluatorul valoarea?
Pentru proprietățile rezidențiale, una dintre cele mai importante metode este abordarea prin piață.
Evaluatorul identifică proprietăți comparabile și analizează diferențele dintre acestea și proprietatea evaluată.
De exemplu, pot fi analizate diferențe privind:
- locația;
- suprafața;
- anul construcției;
- etajul;
- starea tehnică;
- finisajele;
- locul de parcare;
- suprafața terenului;
- accesul;
- utilitățile;
- caracteristicile urbanistice.
Nu este suficient să găsești trei anunțuri pe internet și să faci media prețurilor.
Calitatea comparabilelor și ajustările aplicate sunt esențiale pentru rezultatul evaluării.
De ce două proprietăți aparent identice pot avea valori diferite?
Să presupunem că două terenuri au fiecare 1.000 mp și sunt situate în aceeași localitate.
La prima vedere, ar putea părea că au aceeași valoare.
Dar unul poate avea:
- front stradal de 25 m;
- acces direct la drum asfaltat;
- utilități în fața proprietății;
- regim urbanistic favorabil.
Celălalt poate avea:
- front redus;
- acces prin servitute;
- utilități la distanță;
- restricții urbanistice.
Deși suprafața este identică, utilitatea economică a celor două terenuri poate fi foarte diferită.
Prin urmare, și valoarea poate fi diferită.
Este prețul din anunț egal cu valoarea proprietății?
Nu.
Prețul din anunț este prețul solicitat de vânzător.
Valoarea de piață este o concluzie fundamentată pe analiza condițiilor de piață și a caracteristicilor proprietății.
În anumite cazuri, prețul de tranzacționare și valoarea de piață pot fi apropiate.
În alte situații pot exista diferențe importante.
De aceea, folosirea exclusivă a anunțurilor imobiliare pentru stabilirea valorii unei proprietăți poate conduce la concluzii eronate.
Când este necesar un raport de evaluare ANEVAR?
Un raport de evaluare poate fi necesar sau util în numeroase situații, printre care:
- vânzarea unei proprietăți;
- cumpărarea unui imobil;
- obținerea unui credit;
- succesiune;
- partaj;
- litigii;
- exproprieri;
- impozitare;
- raportare financiară;
- aport la capital;
- stabilirea valorii unui portofoliu imobiliar.
Scopul evaluării este important deoarece acesta influențează termenii de referință și analiza realizată de evaluator.
Ce documente sunt utile pentru evaluare?
În funcție de tipul proprietății și scopul raportului, pot fi necesare:
- actul de proprietate;
- extras de carte funciară;
- plan cadastral;
- releveu;
- documentație tehnică;
- autorizație de construire;
- certificat de urbanism;
- informații privind utilitățile;
- contracte de închiriere, în cazul proprietăților generatoare de venit.
Cu cât documentația este mai completă, cu atât analiza poate fi realizată mai eficient.
Concluzie
Valoarea unei proprietăți nu poate fi stabilită corect doar prin raportarea la un preț pe metru pătrat.
Un evaluator autorizat analizează proprietatea în ansamblu: amplasament, caracteristici fizice, situație juridică, regim urbanistic, acces, utilități și informații relevante despre piață.
În cazul terenurilor, analiza urbanistică și a potențialului de utilizare poate fi decisivă. În cazul locuințelor, starea tehnică, poziționarea și caracteristicile construcției pot produce diferențe importante de valoare.
De aceea, atunci când valoarea unui imobil are consecințe financiare sau juridice importante, este recomandată o evaluare realizată de un evaluator autorizat ANEVAR, pe baza Standardelor de evaluare aplicabile.
Costin Busuioc – Evaluator Autorizat ANEVAR / Expert Tehnic Judiciar
Pentru o evaluare sau o expertiză, mă puteți contacta pentru a discuta situația concretă a proprietății și documentele necesare.
Lasă un comentariu