Evaluarea unui teren intravilan: 10 factori care pot schimba radical valoarea

Două terenuri aflate în aceeași localitate pot avea valori foarte diferite, chiar dacă au aceeași suprafață.

Un teren intravilan de 1.000 mp poate valora semnificativ mai mult sau mai puțin decât un alt teren de 1.000 mp aflat la câteva sute de metri distanță.

De ce?

Pentru că valoarea unui teren nu este determinată doar de suprafață sau de localitate.

Într-o evaluare profesională sunt analizate mai multe elemente: amplasamentul, accesul, forma și frontul terenului, utilitățile, regimul urbanistic, posibilitatea de construire și informațiile disponibile despre piața locală.

În continuare sunt prezentate cele mai importante elemente care pot influența valoarea unui teren intravilan.

1. Amplasamentul terenului

Locația este unul dintre principalii factori de influență.

Nu este suficient să știm că terenul se află într-o anumită localitate.

Pot exista diferențe importante între:

• centrul localității și periferie;
• o stradă principală și o stradă secundară;
• o zonă deja construită și una aflată în dezvoltare;
• o zonă cu infrastructură bună și una insuficient dezvoltată.

În cazul terenurilor destinate construcției, apropierea de zone rezidențiale dezvoltate, școli, magazine, transport și principalele căi de acces poate avea un impact important asupra valorii.

2. Accesul la teren

Un teren construibil trebuie să poată fi accesat în condiții corespunzătoare.

Evaluatorul va analiza situația concretă a accesului și documentele disponibile.

Este foarte important să se facă diferența între:

acces direct la drum public

și

acces realizat printr-o servitute sau printr-un drum privat.

De asemenea, trebuie analizate lățimea și configurația accesului.

Un teren cu acces dificil poate avea o utilitate mai redusă și, implicit, o valoare diferită față de un teren comparabil cu acces direct și facil.

3. Frontul stradal

Frontul stradal este un element deseori ignorat de proprietari.

Două terenuri de 1.000 mp pot avea forme foarte diferite.

De exemplu:

• teren A: 25 m front × 40 m adâncime;
• teren B: 10 m front × 100 m adâncime.

Suprafața este aceeași.

Utilitatea lor poate fi însă foarte diferită.

Un front stradal mai mare poate permite o amplasare mai eficientă a construcției, acces auto mai bun și, în anumite situații, o parcelare sau dezvoltare mai eficientă.

4. Forma terenului

Forma terenului poate influența direct posibilitatea de utilizare.

Un teren dreptunghiular și regulat este, în general, mai ușor de utilizat decât unul cu formă neregulată.

Pot apărea probleme legate de:

• amplasarea construcției;
• retragerile față de limite;
• accesul auto;
• parcări;
• împărțirea în loturi;
• utilizarea eficientă a suprafeței.

Din acest motiv, suprafața exprimată în metri pătrați nu spune singură povestea valorii.

5. Regimul urbanistic

Acesta este unul dintre cele mai importante elemente în evaluarea unui teren.

Evaluatorul trebuie să înțeleagă ce utilizare este permisă pentru proprietatea analizată.

Pot fi relevante:

• PUG;
• PUZ;
• PUD;
• funcțiunea zonei;
• POT;
• CUT;
• regimul de înălțime;
• retragerile față de limite;
• retragerea față de drum;
• numărul maxim de niveluri;
• condițiile de construire.

De exemplu, două terenuri de 2.000 mp pot avea valori foarte diferite dacă pe unul se poate realiza o dezvoltare rezidențială mai intensă, iar pe celălalt există restricții importante.

6. POT și CUT – de ce contează?

POT reprezintă procentul din suprafața terenului care poate fi ocupat la sol de construcții, în condițiile reglementărilor aplicabile.

CUT reprezintă raportul dintre suprafața construită desfășurată și suprafața terenului.

Pentru un investitor, aceste două indicatori pot avea o importanță majoră.

Un teren de 2.000 mp cu un potențial de construire mai ridicat poate avea o valoare semnificativ diferită față de un teren cu aceeași suprafață, dar cu posibilități de construire mai reduse.

De aceea, nu este suficient să întrebi „cât costă metrul pătrat în zonă?”

O întrebare mult mai relevantă este:

„Ce pot construi efectiv pe teren și în ce condiții?”

7. Utilitățile

Existența utilităților reprezintă un alt factor important.

Pot fi analizate:

• energie electrică;
• apă;
• canalizare;
• gaze naturale;
• telecomunicații.

Dar nu trebuie confundată existența rețelei în zonă cu existența branșamentului pe teren.

Pentru evaluator poate fi relevant:

• unde se află rețeaua;
• dacă există posibilitatea racordării;
• costurile estimate;
• distanța până la rețea;
• situația efectivă a branșamentelor.

Un teren fără utilități poate necesita investiții suplimentare înainte de a putea fi utilizat în scopul dorit.

8. Intravilan nu înseamnă automat „construibil imediat”

Aceasta este una dintre cele mai frecvente confuzii.

Faptul că un teren este intravilan nu înseamnă automat că poate fi construit orice, oricând și în orice condiții.

Pot exista:

• restricții urbanistice;
• necesitatea unui PUZ;
• probleme de acces;
• retrageri obligatorii;
• servituți;
• lipsa utilităților;
• restricții privind regimul de înălțime;
• condiții speciale de construire.

De aceea, înainte de stabilirea valorii unui teren, trebuie înțeleasă situația urbanistică reală.

9. Posibilitatea de parcelare

În cazul terenurilor de dimensiuni mari, posibilitatea de parcelare poate influența semnificativ valoarea.

Un teren de 5.000 mp poate avea o valoare diferită în funcție de posibilitatea de a fi împărțit în loturi construibile.

Evaluatorul poate analiza:

• dimensiunea loturilor rezultate;
• accesul fiecărui lot;
• forma loturilor;
• suprafețele minime;
• necesitatea unui drum de acces;
• costurile dezvoltării infrastructurii;
• reglementările urbanistice.

În anumite situații, analiza unei parcelări ipotetice poate fi relevantă pentru estimarea valorii terenului.

10. Piața locală și proprietățile comparabile

Chiar dacă toate caracteristicile terenului sunt cunoscute, valoarea trebuie raportată la piață.

Evaluatorul caută proprietăți comparabile și analizează diferențele dintre acestea și terenul evaluat.

Pot fi analizate:

• prețurile disponibile pe piață;
• tranzacții relevante;
• suprafețele;
• locațiile;
• fronturile;
• accesul;
• utilitățile;
• caracteristicile urbanistice;
• potențialul de dezvoltare.

Este important de reținut că un anunț imobiliar nu este automat o tranzacție și nici nu reprezintă automat valoarea de piață.

Prețul solicitat de proprietar poate fi negociat, poate fi supraevaluat sau poate reflecta caracteristici care nu sunt prezente la terenul analizat.

Un exemplu simplu

Să presupunem că avem două terenuri de 1.500 mp în aceeași localitate.

Terenul A

• acces direct la drum asfaltat;
• front stradal de 30 m;
• utilități în apropiere;
• formă regulată;
• regim urbanistic favorabil;
• zonă rezidențială în dezvoltare.

Terenul B

• acces prin drum privat;
• front stradal redus;
• formă neregulată;
• utilități la distanță;
• restricții urbanistice;
• necesitatea unor investiții suplimentare pentru acces.

Dacă cineva ar spune că ambele terenuri valorează la fel pentru că au 1.500 mp, analiza ar fi incompletă.

Suprafața este doar unul dintre elementele care determină valoarea.

Diferențele privind utilitatea economică și posibilitatea de dezvoltare pot justifica diferențe importante de valoare.

Cum se evaluează profesional un teren?

În funcție de caracteristicile proprietății și de informațiile disponibile, evaluatorul poate utiliza una sau mai multe abordări de evaluare.

Pentru terenurile comparabile de pe piață, abordarea prin piață este frecvent utilizată.

În situații particulare pot fi relevante și alte metode, în funcție de scopul evaluării și de caracteristicile proprietății.

Important este ca metoda aleasă să fie adecvată proprietății și scopului evaluării și să fie fundamentată pe informații relevante.

Standardele de evaluare ANEVAR în vigoare stabilesc cadrul profesional aplicabil activității de evaluare.

Ce documente sunt utile pentru evaluarea unui teren?

Pentru o evaluare cât mai bine fundamentată pot fi utile:

• actul de proprietate;
• extrasul de carte funciară;
• planul cadastral;
• planul de încadrare în zonă;
• informații urbanistice;
• certificat de urbanism, dacă există;
• documentații PUZ/PUD, dacă sunt aplicabile;
• informații despre utilități;
• documente privind accesul sau servituțile.

În funcție de scopul evaluării, pot fi solicitate și alte documente.

Cât valorează un teren intravilan pe metru pătrat?

Nu există un preț universal pentru metrul pătrat de teren intravilan.

Valoarea depinde de localitate, zonă și caracteristicile concrete ale terenului.

Chiar în aceeași localitate, diferențele pot fi importante.

De aceea, o estimare serioasă trebuie să răspundă mai întâi la câteva întrebări:

1. Unde este amplasat terenul?
2. Ce suprafață are?
3. Ce front stradal are?
4. Cum se realizează accesul?
5. Ce utilități sunt disponibile?
6. Ce regim urbanistic are?
7. Ce se poate construi?
8. Care sunt caracteristicile terenurilor comparabile?
9. Care este situația juridică?
10. Care este scopul evaluării?

Abia după această analiză poate fi estimată o valoare fundamentată.

De ce este important un evaluator ANEVAR?

Evaluarea unui teren nu înseamnă doar identificarea unor prețuri de pe internet.

Un evaluator autorizat analizează informațiile disponibile, caracteristicile proprietății și condițiile pieței și formulează o concluzie de valoare în cadrul profesional aplicabil.

Acest lucru este cu atât mai important atunci când valoarea terenului este utilizată pentru:

• vânzare;
• cumpărare;
• creditare;
• succesiune;
• partaj;
• litigiu;
• expropriere;
• raportare financiară;
• aport la capital;
• alte decizii patrimoniale.

Concluzie

Valoarea unui teren intravilan este determinată de mult mai mult decât suprafața și localitatea în care se află.

Accesul, frontul stradal, forma terenului, utilitățile, regimul urbanistic, POT, CUT, posibilitatea de construire și potențialul de dezvoltare pot influența semnificativ valoarea.

De aceea, două terenuri aparent similare pot avea valori foarte diferite.

Atunci când valoarea terenului are o importanță financiară sau juridică semnificativă, o evaluare profesională poate oferi un reper obiectiv și fundamentat pentru decizia care urmează să fie luată.

Costin Busuioc – Evaluator Autorizat ANEVAR / Expert Tehnic Judiciar

Pentru evaluări imobiliare și expertize tehnice, puteți solicita o analiză a situației concrete a proprietății și a documentelor disponibile.